任意売却と競売の違いとは？
住宅ローンの返済が難しくなったとき、「任意売却」や「競売」という言葉を耳にすることがあります。この記事では、「任意売却と競売の違い」や、それぞれのメリット・デメリットをわかりやすく解説します。
任意売却と競売とは？
両者とも債務整理の一環ですが、任意売却は「主体的な対応」、競売は「強制的な処分」といった違いがあります。選択の自由度や経済的損失の大きさに大きな差が出るため、違いを理解しておくことが重要です。
任意売却とは？
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になったときに、債権者（金融機関など）の同意を得て、市場で不動産を売却する方法です。通常の売却と同じように、相場に近い価格で売却できる可能性があるのが特徴です。
任意売却の流れ
- 売主が「不動産会社」や「専門業者」に任意売却を依頼
- 不動産会社と債権者（銀行）が交渉・合意を得る
- 不動産会社が仲介し任意売却
- 売却代金で返済。残債は無担保債権として金融機関に返済を続ける
競売とは？
競売は、ローンの滞納が続き、金融機関が裁判所に申し立てをして行われる強制的な売却手続きです。売却は入札形式で行われ、価格が大幅に下がることが一般的です。
任意売却のメリットとデメリット
メリット｜市場価格に近い金額で売却できる可能性
任意売却は、不動産会社が市場で売却活動を行うため、相場に近い価格での成約が期待できます。これは競売と比較して非常に大きな利点です。
メリット｜プライバシーが守られやすく、精神的負担が少ない
競売では物件情報が公開されますが、任意売却は通常の売却と同じ形式のため、近所や知人に事情を知られにくいというメリットがあります。
デメリット｜債権者の同意が必要、時間との戦いになるケースも
任意売却には債権者の同意が不可欠です。さらに、差し押さえや競売開始の前に売却を完了させる必要があるため、スピーディーな判断と行動が求められます。
どのような場合に任意売却が選ばれるのか？実例付き解説
- 住宅ローンの返済が3か月以上滞納している
- 離婚や失業、病気などで収入が激減した
- 相続したマンションに多額のローンが残っている
このようなケースでは、早期に任意売却の検討を始めることが良い可能性があります。
競売のメリットとデメリット
メリット｜手続きは自動的に進むため対応不要
競売は裁判所が主導するため、所有者自身が手続きを行う必要はありません。負担を感じにくいという点では一つのメリットといえます。
デメリット｜売却価格が大幅に下がるリスクが高い
競売では物件が相場の5～7割ほどの価格で落札されることが一般的です。売却後も残債が多く残るケースがあり、経済的なダメージは大きくなります。競売での売却額がローン残債に届かない場合、売却後も債務が残り、自己破産に至るケースもあります。
デメリット｜情報公開によりプライバシーが保たれない
競売情報はインターネットや公告で広く公開され、近隣に知られる可能性が高く、精神的なストレスも大きくなりがちです。
任意売却と競売を比較
売却価格の違い
- 任意売却：市場価格に近い
- 競売：市場価格より大幅に低い
手続きの流れと所要時間の違い
- 任意売却：迅速な対応で2～4ヶ月
- 競売：6ヶ月～1年かかることも
任意売却の前に銀行に相談を
住宅ローンの支払いに課題が生じそうな時は、任意売却や競売に進んでしまう前に、まずは銀行に相談し、リスケジュールを検討するのがおすすめです。一般的に住宅ローンを滞納して3ヶ月目になると、信用情報機関の「事故情報」名簿であるブラックリストに載ってしまいます。
そうなる前にリスケジュールを行うことで、ブラックリストに載らずにマネープランの立て直しができる可能性があります。リスケジュールとは、返済期限を一時的に延ばし、毎月の返済額を減額する方法です。リスケジュールは半年から3年ほどの期間で一時的に行われるため、その間にマネープランを立て直しましょう。
売却や買取を検討するならまずは無料査定
市場価値の高い東京都心のマンションであれば、不動産会社による直接買取という選択肢も有効です。任意売却よりも早期の現金化が期待できます。まずは無料査定で売却価格の目安を確認してご検討するのもよいでしょう。
