マンション売却でやってはいけないこと29選｜相続・住宅ローン・不動産会社選びの注意点

マンションをスムーズかつ納得して売却するために「やってはいけないこと」を具体的に解説します。売却前にぜひ確認しておきたいポイントを押さえて、後悔のない取引を実現しましょう。

家の売却準備で気をつけること

1.売却の計画を立てずに動き始める

家の売却は多くの時間と手続きを要するため、スケジュールを立てずに動き始めると後々トラブルにつながる可能性があります。たとえば「何月までに売りたい」「買い替えを並行して進めたい」など、目的に応じたタイムラインを事前に明確にしましょう。

2.必要書類や残置物の整理をしないまま進める

家の中に不要なものが残っていたり、必要書類がそろっていなかったりすると、内見や売却の進行に支障が出ます。相続したマンションなどで「残置物が多い」「鍵が見つからない」といったケースもありますが、現状買取に対応している不動産会社を選べば、手間を省いて売却可能です。

3.住宅ローン残債を把握していない

住宅ローンが残っている場合、売却によって残債を完済できるかが重要です。金融機関への相談をせずに売却を進めると、抵当権の抹消ができず契約不成立になるケースも。必ずローン残高や精算条件を確認し、不動産会社と連携しましょう。

また、ローンが残っている状態で売却する場合、「売却価格－残債＝手元資金」となります。売却後の生活資金や住み替えに支障が出ないよう、事前に正確な残債額を確認しておきましょう。

4.相続登記や名義変更を後回しにする

相続した物件を売却するには、相続登記が完了していなければなりません。登記手続きが終わっていないと、買主が現れても契約が進められないため、早めの対応が不可欠です。

5.相続人間での意思統一をしないまま売却を進める

複数人で不動産を相続している場合、全員の同意がなければ売却できません。早い段階で話し合いを持ち、トラブルを防ぎましょう。

市場や相場は自分でも調べるべき

6.自分で相場を調べていない

売却を成功させるには、エリアごとの相場を把握することが不可欠です。特に東京23区内では、駅距離や学区、再開発の影響で価格に大きな差が出ます。複数の不動産ポータルや過去の売却事例などから、平均価格帯を確認しておきましょう。

7.市場動向（景気・金利・シーズン）を軽視して判断する

不動産市場は季節や金利、景気などの影響を受けます。「今は売り時か」「しばらく待った方がいいか」といった判断を誤ると、損をしてしまうことも。信頼できる不動産会社に相談し、最新の相場を確認することが重要です。

8.売却にかかる費用や税金を甘く見ている

仲介手数料、登記費用、譲渡所得税など、家の売却にはさまざまな費用が発生します。売却益が出た場合には、確定申告も必要です。相続物件であれば取得費や特例など、税務的な注意点も変わるため、専門家への相談も視野に入れましょう。

不動産会社選びで気をつけること

9.不動産会社を適当に選ぶ

家の売却では、信頼できる不動産会社の選定が最初の重要なステップです。実績や地域特性への理解が浅い会社を選んでしまうと、適正な査定価格が出なかったり、販売戦略が甘かったりすることも。不動産会社は複数に査定を依頼し、比較したうえで選ぶようにしましょう。

10.一社のみに査定を依頼する

不動産会社によって得意なエリアや売却方法が異なるため、1社だけに任せるのはリスクが高いです。最低でも3社以上に査定を依頼し、提案内容や対応の違いを比較しましょう。買取と仲介、両方の選択肢を提示してくれる会社だと安心です。

11.ブランドや知名度だけで選ぶ

「大手なら安心」と考えて選ぶ方も多いですが、エリアの事情や物件特性に合っていなければ、高値売却は難しくなります。特に東京都心のマンションは、立地・管理状況・築年数によって評価が分かれるため、地域に強い会社を選ぶことがポイントです。

12.査定価格だけで不動産会社を決める

「高く査定してくれた会社が一番良い」と安易に判断するのは危険です。極端に高い査定には根拠がなく、実際の売却価格と乖離してしまうこともあります。査定の根拠や販売戦略の説明がきちんとされているかを確認することが大切です。

13.媒介契約の内容を理解せずに契約する

媒介契約には「専属専任」「専任」「一般」の3種類があり、それぞれ販売活動や契約の自由度に違いがあります。自分の希望する売却スタイルに合った契約形態を理解したうえで選びましょう。

売却方法や価格設定の誤りに注意

14.仲介と買取の違いを理解せずに選ぶ

仲介売却は市場に出して買い手を探す方法、買取は不動産会社が直接買い取る方法です。スピード重視なら買取、価格重視なら仲介など、目的によって選ぶべき手段は異なります。特に東京都心部では、立地や築年数によりどちらが適しているか大きく変わるため、違いを理解しておくことが重要です。

15.相場とのギャップを知らずに買取を選ぶ

買取価格は一般的に仲介よりも安くなる傾向があります。理由は、買取業者がその後リフォームや再販を行うため。その価格差を理解せずに「急いで売りたいから買取で」と決めると、あとから「もっと高く売れたのでは…」と後悔することも。

16.自由に売り出し価格を設定してしまう

「この価格で売りたい」という希望だけで価格を設定すると、長期売れ残りの原因になります。市場相場、周辺の売却事例、物件の状態などを総合的に判断し、不動産会社と相談のうえ適正な売り出し価格を決めましょう。

17.売却を急ぎすぎて条件交渉を妥協する

「相続税の納税期限が迫っている」「空き家の管理が負担」といった理由で急いで売却を進めてしまうケースでは、買主に有利な条件で契約してしまうリスクがあります。急ぎの場合でも、「買取保証付き売却」などのサービスを利用すれば、安心して進められます。

不要な手間やコストをかけすぎる

18.リフォームや修繕に過度に費用をかける

築年数が古い物件では「売る前にリフォームした方が高く売れるのでは？」と考える方も多いですが、リフォーム費用をかけすぎてもその分が売却価格に上乗せされるとは限りません。現状のままでも買い取ってくれる業者を利用する方法も検討しましょう。

19.リフォームや解体を勝手に進める

「キレイにしておいた方が高く売れる」と思い込み、事前にリフォームや解体をしてしまう方もいます。しかし、買い手によっては現状のままリノベーションを前提に購入したい場合もあり、かえってマイナス評価になることも。不動産会社に相談してから判断するのが鉄則です。

販売活動中に気をつけること

20.内覧前に片付けをしないと第一印象が悪くなる

家の売却時には、内覧の際に部屋の整理整頓が不可欠です。特に相続した物件では、長年放置されていたものや不用品が残っていることもあります。しかし、片付けをしないまま内覧をしてしまうと、買い手の印象が悪く、せっかくの商談も台無しになってしまう可能性が高いです。整理整頓を行い、物件が持つ魅力を最大限に引き出す準備をしましょう。

21.販売活動をすべて不動産会社に任せきりにしない

売却活動を不動産会社に完全に任せきりにするのは、成功への近道ではありません。もちろん、不動産会社のサポートは重要ですが、売主としても積極的に関与することが求められます。例えば、広告戦略や販売価格の見直し、内覧日程の調整など、コミュニケーションを密に取り、柔軟に対応していくことが成功に繋がります。

22.物件の不具合や傷を隠すと後でトラブルに

不動産を売却する際に、物件に不具合や傷があった場合、それを隠すことは絶対に避けるべきです。隠してしまうと、後々トラブルになるリスクが高く、契約を取り消されたり、買主との信頼関係が崩れる可能性があります。正直に状況を伝え、修理の有無を協議した方が円満に売却できることが多いです。

23.値段交渉を拒否することは慎重に

売却価格を設定した後、買い手からの値引き交渉が来ることはよくあります。これを一切受け入れずに拒否してしまうのは、取引のチャンスを逃すことにもなりかねません。もちろん、売りたい価格はあるものの、交渉の余地を持たせることで、円滑な取引を進めることができます。市場や買い手の状況に応じて柔軟に対応する姿勢を持つことが重要です。

24.内覧対応が不誠実だと印象が悪化

内覧の際の対応は非常に重要です。買い手は物件を見ただけでなく、売主の態度にも大きな影響を受けます。不誠実な対応をしてしまうと、その後の商談に悪影響を及ぼし、最終的に売却が成立しない可能性が高くなります。内覧時には誠実かつ親切に対応し、買い手が安心して物件の詳細を確認できるようにしましょう。

家の売買契約締結後、引き渡し後に気をつけること

25.契約書の内容をしっかり確認せずにサインしてしまう

不動産売却において契約書の確認を怠ることは大きなリスクを伴います。契約書には売却条件や引き渡し時期、支払い方法など、重要な事項が細かく記載されています。これらを十分に理解せずにサインしてしまうと、後々不利益を被る可能性が高いです。特に相続物件の場合、遺産分割協議書や相続登記の問題も関わってくるため、契約前に内容を確認し、不明点があれば必ず質問し、納得してから契約を進めましょう。

26.契約後にキャンセルしてしまう

契約締結後にキャンセルをしてしまうと、大きなトラブルの元となります。特に売買契約後、買主が正式に物件を取得することが決定している段階では、キャンセルには法的な手続きや補償が必要になる場合があります。これは売主側にも不利益をもたらす可能性があるため、契約前に十分な準備と検討を行い、意思決定を慎重に行うことが重要です。契約後は一度決めた条件に基づいて進めることが原則です。

27.家財の処分をせずに物件を引き渡す

物件を引き渡す際に、家財の処分を済ませていないと、買主に余計な手間をかけさせてしまうことになります。特に相続物件の場合、不要な家具や家電、個人的な物品が残っていることも多いため、売却前に家財の整理をしておくことが重要です。もし処分に困った場合は、不動産会社に相談して、引き取りサービスや処分業者を紹介してもらうとスムーズに進みます。

28.確定申告を放置してしまう

家を売却した場合、売却益が出ると確定申告が必要になります。しかし、確定申告を忘れて放置してしまうと、税務署からの追徴課税や罰則を受けることになりかねません。特に相続物件の場合、譲渡所得の計算が複雑になることもあるため、しっかりと確定申告を行うことが重要です。専門の税理士に相談することで、手続きをスムーズに進められますし、税制優遇を受けられる場合もあります。

29.税制特例を把握せずに確定申告を行う

不動産売却時には、譲渡所得に対する税金がかかりますが、税制特例を上手に活用すれば、税負担を軽減できることがあります。例えば、相続した不動産の場合、相続税の納付後に一定期間内に売却することで、税制優遇を受けることができるケースもあります。特例をうまく活用しないまま確定申告を行うと、余分な税金を支払うことになりかねません。売却前に税理士に相談し、適用可能な特例を把握した上で申告することが重要です。

おわりに

家の売却では「焦らないこと」「慎重に進めること」が成功の鍵です。特に相続した物件は手続きや調整が多く、不安を感じることもあるかもしれません。しかし、信頼できる不動産会社を選び、段階を踏んで進めれば、納得のいく売却は十分に可能です。東京都心でのマンション売却を検討している方は、まずは無料査定から始めてみましょう。