ローン返済途中のマンション売却

マイホームの購入は人生の大きな節目ですが、ライフスタイルの変化や予期せぬ出来事により、ローン返済途中でマンションを売却する必要が生じることがあります。この記事では、ローン返済中のマンション売却について、手順や注意点を詳しく解説します。

ローン返済途中のマンション売却について

1. ローン返済途中での売却は可能？

ローン返済途中でもマンションを売却することは可能です。ただし、以下の注意点に気をつける必要があります。

Ⅰ.売却価格とローン残債の関係

売却価格がローン残債を上回っていることが理想的です。売却価格が残債よりも低い場合、差額を自己負担する必要があります。

Ⅱ.抵当権の抹消

マンションを売却するためには、抵当権を抹消する必要があります。これには住宅ローンの完済が必要となります。

Ⅲ.一括返済手数料

金融機関によっては、一括返済に際して手数料が発生する場合があります。事前に確認しておくことが重要です。

Ⅳ.ダブルローンのリスク

住み替えの場合、新居購入のためのローンと既存のローンが重なり、ダブルローン状態になる可能性があります。これは審査落ちのリスクを高める可能性があります。

2. 売却の手順

Ⅰ. 不動産会社との媒介契約

複数の不動産会社にて物件の査定を依頼し販売価格を決定します。その後、不動産会社と媒介契約を結びます。

Ⅱ. 販売活動と内覧

買主の募集を行い、買主候補に対して物件の紹介と内覧を行います。

Ⅲ. 売買契約の締結

買主が決まったら、売買契約を締結します。

Ⅳ. 金融機関への連絡

売却が決まったことを金融機関に伝え、一括返済の手続きを進めます。

Ⅴ. 決済・抵当権抹消・引き渡し

決済日に、以下の手順で手続きを行います。

• 買主から売却代金を受け取る
• 受け取った代金でローンを一括返済する
• 金融機関が抵当権抹消書類を発行
• 司法書士が抵当権抹消登記と所有権移転登記を同時に行う
• 買主に物件を引き渡す

3. 注意すべきポイント

a) 売却価格と残債の関係

売却価売却価格がローン残債を上回る（アンダーローン）場合は問題ありませんが、下回る（オーバーローン）場合は自己資金で不足分を補う必要があります。

b) 繰上返済手数料

金融機関によっては、繰上返済手数料がかかる場合があります。事前に確認しましょう。

c) 税金の問題

譲渡所得税や住民税が発生する可能性があります。税理士に相談するのも良いでしょう。

d)ダブルローンに注意

新しい住宅を購入する場合、ダブルローンにならないよう、売却を先行させることを検討しましょう。

ローン返済中に売却する主なケース

転勤や住み替えの必要が出た場合

転勤や家族構成の変化により、現在のマンションでは生活が難しくなることがあります。たとえば、勤務地の変更で長距離通勤になったり、子どもの成長に伴って広い住まいが必要になったりするケースです。このような状況では、ローン返済中であってもマンションを売却し、新たな住まいに移る必要が出てきます。

離婚・相続・家計の見直しなど生活状況の変化

離婚により共有名義のマンションを手放す場合や、相続で取得したものの住む予定のないマンションを整理するケースもあります。また、家計の見直しによって月々のローン負担を軽減したいと考える方が売却を選ぶことも。こうしたライフイベントによる判断は、ローン返済中であっても珍しくありません。

返済が難しくなった場合（任意売却の検討）

収入の減少や支出の増加により、住宅ローンの返済が困難になるケースもあります。このような場合、ローン滞納に至る前に「任意売却」を検討する選択肢があります。任意売却は、金融機関の同意を得たうえで、残債が残っていても物件を売却できる方法です。早めの相談が、競売を回避し、再スタートを切るための第一歩になります。

まとめ

不動産売却は複雑なプロセスです。不動産業者や弁護士、税理士など、専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。ローン返済途中でのマンション売却は、慎重に検討し、十分な準備をして進めることが大切です。この記事を参考に、自分の状況に合った最適な選択をしてください。

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